Новости
В РФ похвастались результатами советской лунной программы В мае 1973 года аппарат прекратил свою работу. Он остался на Луне и находится там в районе моря Ясности. Масса... 16.01.2018
Пять украинцев заболели корью в Польше По данным Государственной санитарной инспекции в Оструде, в регионе в течение десяти лет не было случаев кори. 16.01.2018
Украинская экономика может серьезно пострадать из-за "криптовалютной лихорадки" Украина в пятерке самых уязвимых стран 16.01.2018
Энтузиасты помогли астрономам обнаружить около 200 экзопланет Обычные люди с помощью специальных алгоритмов обнаружили 213 новых планет за пределами Солнечной системы. 16.01.2018
Черный рынок замирает: Банкиры рассказали, чего ждать от курса доллара в ближайшее время Казначеи боятся прогнозировать укрепление гривни, не понимая объемов отложенных продаж

16.01.2018
Американцы начали разработку нового ядерного оружия Министерство обороны США разрабатывает две новые единицы стратегического ядерного вооружения. 16.01.2018
В Украину идут сильные снегопады Укргидрометцентр предупреждает: в этот четверг, 18 января, грядет серьезное осложнение погодных условий. Речь идет об... 16.01.2018
Сталелитейный завод превратил белый снег в черный в Казахстане (ВИДЕО) В Темиртау, промышленном центре Казахстана, выпал черный снег. Местные жители полагают, что во всем виноват... 16.01.2018
Россияне перестали доверять банкам и живут в эпохе «накопления валюты под матрасом» Зачистка банковского сектора, которая за три года унесла жизни более 300 банков, обернулась горьким опытом для... 16.01.2018
Глобальное потепление сделает миллионы людей климатическими беженцами Через 25 лет из-за глобального потепления десятки миллионов людей окажутся под угрозой. Причиной станут природные... 16.01.2018




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото38259.244+0.586
Серебро494.935+1.308
Платина28310.555+1.129
 ПродажаПокупкаНБУ
USD28.00027.37528.653
EUR33.77533.35535.042
RUB0.5200.3480.508
$/баррельИзм., %Дата
BRENT69.45-1.15Jan
WTI63.9400-1.3763Feb
GAS OIL614.7500-0.6507Feb
Новости компаний

Покупка жилья на первичном рынке, как определить надежность инвестиции?

01.12.2016 12:34
Виталий Жадобин адвокат, управляющий партнер ЮК «4PARTNERS»

Покупка жилья на первичном рынке осуществляется в основном как инвестиция в строительство. В таких случаях, лично для меня на первое место выходит не юридическая, а именно практическая составляющая проекта:

  1. Этап готовности дома или комплекса в целом. Самый высокий риск инвестирования - на нулевом этапе строительства (котлован, фундамент). Высокая вероятность того, что до момента ввода дома в эксплуатацию застройщик может остановить процесс строительства по многим причинам, будь-то бюрократия, кризис, неправильное планирование и бюджетирование. Понимаю, что данный риск якобы оправдывается низкой стоимость квадратного метра, но это может быть очередным сигналом о том, что компания не владеет необходимым бюджетом для реализации проекта.

Знаю, что большинство крупных строительных компаний не начинают разрабатывать участок до момента наличия 50% сметной стоимости объекта строительства. Уверен, что именно опыт подвел их к подобным решениям, так вот об опыте.

  1. На втором месте я бы поставил именно опыт работы компании, о котором мы поговорим чуть позже.
  2. И на третьем месте, конечно же – детальный анализ разрешительных документов на строительство объекта.

Каждый проект строительства – это отдельная история, которая требует индивидуальной оценки. Любой новострой может иметь свои подводные камни, где-то менее, а где-то и более значительные. Да, есть определенные критерии, которые в комплексе позволят вам оценить надежность еще на этапе выбора, но в большинстве случаев вам не обойтись без участия эксперта. Чтобы предметно обрисовать ситуацию, давайте рассмотрим пример из моей недавней практики.

Ко мне обратился клиент, с просьбой оценить юридические риски покупки квартиры в строящемся клубном доме «Форт Хаус» в Вышгороде.  В первую очередь его беспокоил правовой статус земли, на которой ведется строительство, а также особенности разрешительных документов при реконструкции.

Прежде чем прояснить эти вопросы, давайте остановимся на базовых акцентах проверки любого объекта недвижимости:

Первый важный пункт, на который я, как адвокат, всегда рекомендую обращать внимание – это открытость застройщика, его готовность предоставить для ознакомления полный пакет документов.

Когда застройщик по первому же запросу беспрепятственно предоставляет все необходимые Вам документы, это свидетельствует о том, что ему вероятнее всего нечего скрывать. Вместе с тем, для правильной оценки таких документов их еще необходимо проанализировать. В случае с «Форт Хаус», вся разрешительная документация выложена в открытом доступе на сайте проекта. Соответственно, мы можем сразу проверить застройщика по основным критериям:

Кто строит?

Из документов «Форт Хаус» мы видим, что застройщиком проекта является юридическое лицо ООО «БИНАТ ЛТД». Чтобы узнать о нем больше, следует проверить наличие компании в Едином государственном реестре юридических и физических лиц-предпринимателей. Вводим код ЕГРПОУ на сайте https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch

01

01_1

01_2

Уже через несколько минут мы располагаем сведениями о том, что это юридическое лицо было зарегистрировано еще в 1995 году и по состоянию на сегодняшний день не пребывает в состоянии ликвидации. Видим состав учредителей, большую сумму уставного капитала (около 4 млн. гривен), строительная отрасль в видах деятельности и т.д.

Дальше переходим на сайт Государственной фискальной службы Украины (http://sfs.gov.ua/) чтобы получить информацию о налоговом статусе. В нашем случае мы видим, что ООО «БИНАТ ЛТД» пребывает на учете в органах ГФС и по состоянию на текущую дату у него отсутствует налоговый долг.

02

И конечно же мониторим всю доступную информацию о компании в интернете. Через буквально несколько секунд работы с поисковой системой - находим данные о том, что ранее компания занималась розничной торговлей и владела 18 супермаркетами «Бимаркет», которые в последующем влились в сеть «ЭКО Маркет», также «БИНАТ ЛТД» владеет на сегодняшний день крупными объектами недвижимости.

Указанные выше факты дают понимание, что это реально функционирующая компания с историей, именем, опытом работы, штатом сотрудников .

Не менее важно  проверить замешан ли наш застройщик в  судебных спорах?

Проверяем эту информацию в Едином государственном реестре судебных решений.

В данный момент в отношении застройщика отсутствуют судебные споры: о правомерности ведения строительства, о невыполнении каких-либо договорных обязательств, о взыскании задолженности, и как следствие отсутствует производство о неплатежеспособности такого юридического лица.

Приступаем к анализу документации. С чего начать?

Предлагаю начинать с основополагающего документа каждого строительного проекта - декларации о начале выполнения строительных работ.

Исходя из данных декларации о строительстве мы обращаем внимание на то, что генеральный подряд проекта осуществляет компания «БИГ СИТИ БИЛДИНГ». Тут очень важно проверить наличие лицензии и ее категорию. В нашем случае, у генподрядчика проекта строительства, пятая – наивысшая категория, которая дает возможность выполнять данные строительные работы (сам объект III категории сложности). Всю ту же работу по изучению компании необходимо обязательно проделать и в отношении генерального подрядчика, посетить сайт и все приведенные выше реестры.

Как читать  декларацию.

В этом документе, а также в последующих дополнениях к нему, должны быть цифра в цифру отображены все данные, которые Покупателю озвучили в отделе продаж проекта строительства (этажность, количество квартир и т.д.), присвоен адрес и указан вид работ.

03

03_1

Дальше в документе фигурируют вопросы реконструкции и права собственности, которые и вызывали сомнения у моего клиента.

Согласно декларации «БИНАТ ЛТД» осуществляет реконструкцию незавершенного строительства административного здания ПТУ под многоквартирный жилой дом. Тут важно понимать, на основании чего получена декларация о начале строительных работ. Для данного проекта декларация была получена на основании разработанного застройщиком строительного проекта и свидетельства о праве собственности на ранее приобретенный компанией объект (административное здание ПТУ). То есть термин «реконструкция», который фигурирует в декларации, буквально означает вид градостроительной деятельности по изменению параметров объекта капитального строительства в рамках его существующего периметра.

Информационная справка из Государственного реестра позволит внести полную ясность на предмет наличия ипотеки или других обременений объекта (в данном случае бывшего здания ПТУ и земельного участка). В нашей ситуации, справка подтверждает отсутствие каких-либо обременений земельного участка или бывшего административного здания ПТУ.

04

Что значит земля в аренде?

В случае с «Форт Хаус» земельный участок, который находится непосредственно под строением и вокруг него находится в долгосрочной аренде. Об этом свидетельствует вышеуказанная информационная справка, которую может заказать любое заинтересованное лицо на сайте Минюст. https://kap.minjust.gov.ua/services/registry

Следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством Украины реконструкция не требует отдельного землеотвода. Кроме того, в документах проекта я вижу градостроительные условия и ограничения, которые предусматривают возможность реконструкции административного здания ПТУ под многоэтажный жилой дом.

Исходя из этого, я могу утверждать, что вопросы аренды земельного участка и особенности реконструкции, которые беспокоили моего клиента, в данном случае не вызывают каких-либо опасений.

В процессе анализа, также важно обратить внимание на технические условия.

Это разрешительная документация на подключение дома к сетям: водоснабжению, газу,  канализации и электричеству. Технические условия - документы, которые требуют долгих согласований с компетентными органами и их наличие на ранних стадиях проекта подтверждают профессиональный подход к процессу строительства,  а также намерение застройщика построить объект и своевременно ввести его в эксплуатацию. Отсутствие технических условий у застройщика, в свою очередь, может стать причиной затягивания процесса ввода объекта в эксплуатацию.

В нашем случае, компания «БИНАТ ЛТД» предоставляет все технические условия, свидетельствующие о урегулировании вопросов подключения к коммуникациям в открытом доступе на сайте. (http://forthouse.com.ua/ )

Данный факт является еще одним положительным аргументом в сторону застройщика при анализе вопроса инвестирования в недвижимость клубного дома «Форт Хаус».

 

Такой подход дает возможность предварительно оценить любой новострой на предмет риска инвестиций. Важно отметить, что вышеуказанные акценты анализа инвестиционного проекта являются базовыми, и в арсенале специалистов существует еще немало способов проверки объекта инвестирования на предмет рисков для потенциальных покупателей. Будьте внимательны в своих инвестициях и не пренебрегайте привлечением экспертов.

VZ_1

Виталий Жадобин – адвокат, управляющий партнер ЮК 4PARTNERS,
член экспертной группы PROFi Hub,

член  Национальной ассоциации адвокатов Украины,

член Ассоциации юристов Украины
эксперт в отраслях: разрешения споров, земельного и хозяйственного права.




ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Будет ли Кремль вмешиваться в президентские выборы в Мексике Советник по национальной безопасности США в середине декабря заявил, что США видят признаки вмешательства России в предстоящие президентские выборы в Мексике. Решение США заморозить военную помощь Пакистану принесет больше вреда, чем пользы Пакистан имеет больше рычагов воздействия на Америку, чем наоборот
Почему следующий супер-коллайдер должен быть построен в Китае Большой адронный коллайдер продвинул границы знаний дальше, чем когда-либо прежде
Диалог двух Корей: Есть ли шанс на примирение Севера и Юга? Участие в зимних Олимпийских играх - это небольшая победа, нужно добиться заморозки ядерной программы.
Полный провал или ошеломляющий успех?: Итоги первого года президентства Трампа Чего достиг Трамп за первый год у власти и чего ожидать от него в будущем Россия десятилетиями вмешивалась во внутренние дела других стран, но преуспела только в 2016 году Бывший член ЦРУ утверждает что российская разведка вмешивалась во внутренние дела США и других стран на протяжении десятилетий




   карта сайта
Публикации
Украинские суды стали инструментом расправы. Сомнительное дело Карпенко 21.12.2017
Власть и оппозиция: рейдерский тандем на Днепропетровщине 30.11.2017

Новости компаний
Автономные вода, тепло и энергия – от профессионалов Инженерно-геологическая компания «Акватория» – известный на рынке Киевской области оператор по проектированию, бурению,... 26.12.2017
10 самых уродливых балконов Киева Балкон считается гордостью хозяев квартиры – ведь это помещение можно превратить в дополнительную комнату. В крайнем... 26.12.2017
Вязаные кофты для женщин - модные изделия от Наталка Вязаный трикотаж не теряет своей актуальности и ценности который сезон подряд, а особенно зимой. Ведь выглядеть стильно... 21.12.2017
45 лет неисчерпаемой энергии белоцерковских шинников – от прошлого к настоящему В начале шестидесятых годов ХХ века государственная комиссия СССР выбирала место для сооружения комбината шин и... 20.12.2017
Выбираем детские сапоги Выбирать обувь для ребенка на зимний сезон бывает мучительно сложно. Помимо широкого ассортимента и ценового разброса,... 15.12.2017
Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Билеты в кинотеатр IMAX







Главная Реклама на сайте RSS Архив Форум
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на Expert.UA
©2004-2018 Эксперт.UA   Реклама на сайте